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保利执行20%首付 开发商打响二三线“去库存”战

2016年02月23日 11:53 来源: 21世纪经济报道 我要评论(0) 业主论坛

        春江水暖鸭先知。春节前后,房地产宽松政策接连出台,包括首付最低降至两成、贷款利率下调等,部分先知先觉的开发商已闻风而动,率先抢跑市场。

  21世纪经济报道记者获悉,保利地产已在珠海、大连、长沙、郑州、福建等地完成首付20%政策的项目落地,粤东地区的中山、东莞、汕尾等地正在积极沟通,有望本周内执行。

  春节前,央行、银监会发布房贷新政,居民首次购买普通住房的商业贷款,最低可以做到20%首付。对开发商的项目销售而言,20%首付显然有利,而这同时需要获得金融机构的支持,保利地产的央企开发商身份也是颇为占优。

  目前,保利地产已携手多家大型商业银行及新兴的小额贷款等金融机构,在多个城市推进20%首付。据保利地产已落地新政的项目有关人士表示,本轮首付政策落地对于现场销售有较大的刺激作用。而对于其他开发商而言,如何利用20%首付新政,促进其二三线城市的去化,也是一个急迫的问题。

保利地产破冰20%首付

  2月2日,央行和银监会联合发布房贷新政,规定在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首套房,首付款原则上最低比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。同时,二套房的首付款最低比例,也从40%降至30%。

  2月17日,保利地产福建公司携手建设银行、中国银行、农业银行、兴业银行、招商银行以及广州保利小额贷款公司、北京天下贷等金融企业,率先在全面推行首付20%政策,“凡于保利福建旗下项目置业,只要满足条件,均可以享受首付20%”。

  保利地产有关人士表示,福建公司此次响应新政降低首付比例。一方面相关大型银行认可保利地产央企背景与实力,认可其优秀的企业运营能力以及优越的资信能力。另一方面,保利地产入闽五年,先后在福州、厦门、莆田、泉州四地开发建设10个项目,已有深厚的市场基础。

  值得关注的是,借力金融公司,保利福建还将进一步突破10%首付。通过与一些新兴的金融机构合作,导入首付贷业务,可以让购房者更灵活地处理资产配置,同时帮助其以20%甚至更低的首付比例购买保利相关物业。

  广州保利小额贷款股份有限公司福建区域总经理文灵表示,他们将结合保利地产福建区域的各个项目,以及客户的资信能力,针对部分客户提供针对性的首付贷一揽子金融解决方案,最高可以为客户提供首付部分的50%贷款。也就是说,在此方案下,客户首付可以直接降到10%。

  保利地产福建区域财务总监陈志伟也表示,“为了让更多的人享受到新政带来的红利,以及满足部分高端优质客户对资金流动性的要求与资产均衡配置的考虑,保利地产积极协调相关金融企业,引入首付贷业务。目前福建区域所有保利旗下的10个项目均可执行20%首付新政。在导入首付贷业务后,甚至可以实现首付10%购房。”

  21世纪经济报道记者了解到,由于银行对贷款风险和客户资质的要求,以及开发商出于现金回笼的考虑,20%首付在落地过程中并不顺利,现实中很难真正做到20%首付,而此次保利和金融机构的合作,让这一政策红利变为可能,也为其他开发商提供了借鉴,业内预计后续会有其他公司跟进。
二三线城市“去库存”战

  2015年11月10日,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房产库存,促进房地产持续健康发展。

  此后,一连串房地产新政出台,直至在非限购城市执行20%首付政策,成为历年来首付最低点。目前,全国仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市“限购”。这意味着,20%首付只能在二三线城市以及更小级别的城市中推行,这也使得这一政策更像是为房地产去库存而来。

  房贷利率也在为去库存服务。2015年央行接连5次降息后,现在一年期的存款利率只有1.5%,5年期以上的贷款利率4.9%,5年期以上的公积金贷款利率仅3.25%,利率也已是历史低点。

  利率降至低点,首付也重回两成。而同时,银行对相关二套房贷的首付也调整至三成,且不需还清首次贷款。

  截至目前,包括浙商银行、招商银行福建分行在内的部分银行机构,随即发布执行新政通知;建设银行、中国银行、民生银行、中信银行、浦发银行等,在个别省份也已“因地施政”。

  其中,在福建、四川、长沙、杭州、重庆等省份和二线城市,多家银行已陆续执行“两成首付”。而利率水平,还需根据借款人的信用状况、还款能力等综合考量。

  目前,大多数开发商的战略布局都已深入到众多二三线城市,他们在这些地方无不面临激烈的竞争,乃至生死存亡之战。对于20%首付,多位开发商人士乐观认为,金融政策的放宽为购房者提供了买房的切入良机,部分改善型与投资型客户将重回市场,二三线城市的楼市将持续上扬。

  但据21世纪经济报道记者调查,目前大多数银行在大多数区域并未执行20%首付。

  中原地产首席分析师张大伟认为,整体上,这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但并未解决房地产需求的根本,对于购房者来说,贷款利率并未降低,降低首付带来的是贷款压力的增加(银行风险定价相比2009年降低到7成,政策并未宽松)从市场现实看,政策实际刺激入市的购房者数量有限。

  此外,目前市场高度分化,首付20%政策各地执行力度不一,预计积极响应的主要是部分二线城市,三四线城市各银行放贷谨慎。

  目前房价涨幅居前的部分城市动向已经引起当地政府重视。如南京从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米,且物价部门对涨价设限,以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式,在这种房价上涨过快的城市,商业银行出于风险考虑,也不会积极推行20%首付。

  因此两成首付政策在当前的市场状况下推出,主要还是为了二三线城市去库存,并且也将有利于部分楼市发展健康的二三线城市去库存。

  张大伟指出,严重分化的市场格局下,房地产依然面临巨大风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,2016年部分二线城市将成为房地产市场热点。

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