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我国将推广街区制 福州现有小区“开门”难度大

2016年02月23日 10:46 来源: 福州晚报 我要评论(0) 业主论坛
         22日许多市民发现,自己的微信朋友圈被一条关于城市规划的新闻“刷屏”了——我国将推广街区制,今后原则上不再建设封闭住宅小区,建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题。【相关阅读:中央部署城市发展 原则上不再建封闭住宅小区】
  
  记者从业内获悉,这一措施如果真的得到落实,意味着今后的房地产开发建设模式将发生巨变,目前市民熟悉的“封闭式花园社区”将很难再见到。但业内人士也坦言,由于南方城市的现有社区普遍推行地面无车行道模式,加之社区内环境是由购房者“买单”的,要打开现有住宅区的“大门”,难度非常大。
  
  福州规划行业人士告诉记者,街区制是城市建设布局的一种形式,它的特点是在城市规划的道路边上建设房子,且不设围墙。它的优点是可以增加公共道路和路网密度;缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快,增加了老人和小孩的交通安全隐患。街区制最常见的形式就是上面住人,下面开放,上面是私有空间,下面是公共空间,住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社会。与之相对应的是封闭式小区。
  
  “政策调整是希望改变过去封闭式社区的诸多弊端。比如封闭式住宅社区一定程度上使得商业设施和住区设施隔离,同时需要更大的占地面积。通过开放式的街区制度推进,将使得后续城市商业设施和住区设施规划能够融为一体,并且使得城市规划朝节约土地等方向演进。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。
  
  今后市民居住体验或有大变化
  
  新政的提出对市民生活会造成怎样的影响呢?“或许,市民今后新买的房子就没有现在这样大规模的封闭式花园社区了。”22日,福州多家房地产开发企业负责人表示,目前福州居民住宅普遍的建设模式是:政府出让一块土地,开发商拍地,按此土地的情况进行规划建设。由于土地出让一般有一定规模,开发商基本上是建设一个封闭式的花园社区,以门禁的形式杜绝外人进入。对住户来说,这样的社区体验自然是比较好的,因为它相对安静、安全。但它的缺点是,规模比较大的社区自成一体,割裂外界路网。
  
  按照规划新政,今后新建设的小区都应该是开放式的,这就意味着现在市民熟悉的居住生活模式将发生改变。今后新建设的小区很可能是一栋栋的单体住宅,楼下空间全部开放,细密的路网则直接连接到附近的主干道,大规模的小区内花园景观也不再出现。
  
  福州规划界人士说,在普通的欧美中小城市,一条林荫道两边排着一座座小别墅,每一座别墅的门前门后都有道路,很方便出行。而在纽约等大城市,市区集合住宅一般是一座独立的摩天楼,每座大楼的前后也都是道路,车辆可以自由通行。按照国内的情况,今后福州等城市的新型住宅也应该是类似纽约的那一种,就是每座住宅楼的前后可能都是路网,这样交通拥堵能得以缓解。
  
        现有住宅小区“开门”难度大
  
  然而,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,并不容易。“坦白说,在福州这样的南方城市,已经建成的住宅小区要实现这一点存在很大挑战。”22日,福州业内人士表示,这是由几点因素决定的。
  
  第一,福州许多封闭式的住宅小区,内部的空间及资源都不是“凭空得来的”,其土地都是业主花钱购买的。如果破墙将小区内部的资源公开,就必须根据市场行情,对小区业主给予经济补偿。在目前的环境下,且不说业主同意不同意,就是同意,补偿款也是一笔天文数字。
  
  第二,目前绝大部分的住宅区在设计的时候,安防方面只考虑了在封闭式管理的情况下的需要。一旦破墙,整个旧有的安防体系就全面崩溃,再造安防体系的费用也是非常巨大的。
  
  第三,现有住宅小区内的道路,设计上都是低速道路,开放之后的社区安全尤其是老年人和幼童的安全都无法保证。而国外的街区制以低层住宅、分散居住为主,与国内基本都是高层住宅的情况相距甚远。
  
  第四,现在新建的封闭式小区都有物业管理,如果破墙,小区内的资源都向社会开放,物业管理的难度及费用都会大幅度增加。这笔费用谁来掏也是问题。
  
  第五,近几年福州新建住宅社区很多都是人车分流,地面没有车行道。这样的社区,就完全没有开放的意义了。因为小区开放的目的就是为了加密路网。
  
  业内人士表示,从目前情况看,“破局”的出发点应该是公共单位,原有住宅小区要破墙推行面临极大挑战。所以目前来看,街区制“向前看”的前景相对更明朗,也就是新建小区按此进行规划。
  
  而对于“单位大院对外开放”,得到了绝大多数专家和市民的支持。很多规划专家表示,与住宅小区不同,单位大院应该打开,因为单位大院的产权属于单位,而非业主。
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